Как проверить недвижимость на «легальность»

Дополнительные законодательные и структурные реформы, принятые в сфере регулирования рынка недвижимости, несколько снизили негативные моменты, мешающие развитию этого сектора в последние годы. Однако жалоб на аферы и мошенничество в сфере продажи земельных участков или готовых построек все еще предостаточно.

И больше всего они охватывают случаи повторной продажи недвижимости второму, а то и третьему, четвертому лицу. То есть, человек покупает, допустим, землю, получает на руки все полагающиеся документы, и через какое-то время выясняется, что у участка-то «два жениха». Причем второй владелец также предоставляет все необходимые «бумажки».

Или возьмем ставшими уже классическими примеры продажи строительными компаниями одних и тех же квартир нескольким клиентам. Известно, что выписки с госреестра недвижимости (более известные в народе как купчии) выдаются на недвижимость только после приема-сдачи дома в эксплуатацию, а продажи квартир в нем некоторые компании начинают прямо с момента закладки фундамента. При этом делается это на основании внутреннего соглашения с застройщиком. В случае же мошенничества, невыполнения условий или банкротства компании, эти договора порой мало чем могут помочь обманутым покупателям в долгих судебных тяжбах…

«Единое окно» и другие реформы

Известно, что уже ровно пять лет, как в Азербайджане внедрен принцип «единого окна» для регистрации и технической инвентаризации недвижимости, в том числе земельных участков, и для подготовки технической документации. И осуществляется это в территориальных управлениях Службы государственного реестра недвижимости (СГРН) при Госслужбе по вопросам имущества (ГСВИ) при Министерстве экономики.

Таким образом, была намного упрощена процедура оформления документов и решение всех вопросов, связанных с кадастром, полевыми измерениями, технической инвентаризацией, уточнением электронных и фактических данных.

В целом был усовершенствован и сам госреестр, в котором хранится информация о недвижимом имуществе, как существующих, так и прекращенных правах на него и правообладателях. Например, с прошлого года была полностью отменена процедура представления выписок из госреестра, подтверждающих право собственности на недвижимость, на бумажном носителе.

Согласно поправкам к Закону «О государственном реестре недвижимого имущества», выписки выдаются только в электронном порядке. По желанию владельца, выписка подтверждается электронной подписью и размещается на портале «Электронное правительство», или же отправляется владельцу другим электронным путем, в том числе, по электронной почте.

Между тем, известно, что Госреестр состоит из разделов, содержащих информацию о каждом объекте недвижимого имущества, земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество регистрируются как единый объект недвижимого имущества.

Однако, насколько доступна информация Госреестра? Например, может ли потенциальный покупатель земельного участка получить полную информацию о нем, узнать, все ли «чисто» с документацией?

В онлайн доступе

Как сообщил Report Директор экспертного центра «Əmlak» Рамиль Османлы, о любом объекте недвижимости, вне зависимости от того, к какой категории он относится (нежилая площадь, квартира, частный жилой дом, земельный участок), если у него имеется выписка из госреестра (купчая), можно найти информацию на сайте СГРН (http://dedrx.gov.az/). Эта информация доступна каждому в режиме онлайн, правда, за определенную плату. «В зависимости от категории имущества сумма колеблется, но в любом случае не превышает 15 манатов», - сообщил Р.Османлы.

Для того, чтобы получить эту информацию, достаточно обратиться на Портал электронных услуг Госслужбы по вопросам имущества http://e-emdk.gov.az/. Отметим, что в этом портале можно в онлайн порядке решить вопросы по более 40 наименованиям различных операций с недвижимостью.

«Правда, есть и недоступная для широкой общественности информация, она защищается законом и ее раскрытие возможно лишь в судебном порядке и т.д.», - добавил Р.Османлы.

Кроме того, при проведении любых операций с недвижимостью, будь то купля-продажа, сдача в аренду, оформление завещания или дарственной, передача в залог, - должна быть получена справка о нагрузке недвижимого имущества. Эта справка, больше известная в народе как Форма №1, выдается в течение 10-15 минут.

Словом, фактически проверить любую недвижимость на «легальность» очень просто – если она есть в Госреестре, значит, на нее имеются все необходимые документы, подтверждающие право собственности.

Документы для Госреестра

Что касается того, какие именно документы нужны для того, чтобы имущество попало в этот Госреестр, то как сообщили Report из СГРН, для первичной регистрации прав над частным жилым домом высотой менее 12 этажей, построенным до вступления в силу Градостроительного и строительного кодекса АР (1 января 2013 года), необходимы:

- документ, подтверждающий право пользования или аренды над землей, на которой расположен объект;

- проект, согласованный с соответствующим органом исполнительной власти, либо акт о приеме в эксплуатацию жилого дома.

Если же дом строится или построен на земельном участке, находящемся в особой собственности, то, соответственно, нужен еще и документ, подтверждающий право собственности на эту землю.

Для жилого дома, превышающего 12 этажей, наряду с документами по земельному участку, проекту, нужно еще получить решение соответствующего органа исполнительной власти о разрешении на строительство, а потом и акт о приеме в эксплуатацию.

Для регистрации построенного уже после 1 января 2013 года частного жилого дома, на строительство которого требуется разрешение, необходимо:

- документ, подтверждающий право собственности, аренды или пользования землей;

- решение о разрешении на строительство;

- архитектурно-плановая часть строительного проекта;

- разрешение на эксплуатацию строительного объекта.

Если же речь идет о жилых домах, по отношению к которым применяется исполнительное производство, то здесь нужны документы, указанные в первых двух предыдущих пунктах, плюс документ, подтверждающий, что заказчик проинформировал соответствующий орган (структуру) о завершении строительства.

Что касается квартир, то для осуществления их первичной госрегистрации нужны следующие документы:

- распоряжение соответствующего органа ИВ о выделении жилой площади с государственного или общественного жилого фонда, ордер или договор об аренде квартиры (любой из этих трех документов);

- заявление о соглашении на приватизацию квартиры;

- справка о праве на эту квартиру и ее коммунально-бытовом состоянии от жилищно-эксплуатационной организации (Форма №2).

А в отношении построенных со стороны жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и принятых в эксплуатацию квартир необходимо предоставить лишь:

- решение общего собрания членов ЖСК о выдаче квартиры;

- финансовая справка, указывающая на отсутствие долгов по уплате паевого обязательства по квартире.

Неработающий закон

Итак, если все так понятно и четко расписано в законодательных актах, если создана достаточно удобная система пользования Госреестром, то откуда все еще берутся жалобы на мошенничество и обман в вопросах покупки недвижимости?

Как объяснил Р.Османов, до сих пор на рынке достаточно объектов недвижимого имущества, приобретенных фиктивными способами. «К примеру, те земельные участки, которые продаются со стороны муниципалитетов, реализуются незаконно, вне аукционов, - по отношению к ним получить какой–либо реестр невозможно. Те квартиры, которые в новостройках покупаются лишь на основании внутреннего договора между застройщиком и гражданином - по отношению к ним получить какой–либо реестр невозможно. У большинства из них также нет справки о первичной регистрации имущества», - отметил директор экспертного центра.

По его словам, определенная работа для решения всех этих проблем на рынке имущества ведется, но на сегодня полностью ликвидировать недочеты все еще не удалось. И вся проблема тут не в пробелах в законодательстве, а в том, что до сих пор пункты закона не исполняются в должной мере.

«В Гражданском Кодексе с 1 июля 2018 года определены новые правила о продаже со стороны ЖСК своего имущества. В них достаточно ясно указано, какие процедуры должны проходить строительные компании при продаже квартир, вплоть до правил оплаты. Эти же правила предусматривают и необходимость получения справки о первичной регистрации на эти квартиры. Эту справку, как известно, выдает Госслужба по вопросам имущества», - добавил Р.Османов.

Получается, что ЖСК при проведении любой операции по продаже квартиры обязан поставить в известность ГСВИ, заключить договор в нотариальном порядке, и получить в электронном порядке справку о госрегистрации. Эта справка служит основанием для выдачи покупателю квартиры выписки с Госреестра (купчии) после исполнения им всех обязательств перед ЖСК и получением со стороны кооператива акта о разрешении на эксплуатацию.

То есть, как видно, в законе все расписано четко. Однако, к сожалению, это далеко не первый в Азербайджане факт, когда принимаются хорошие законы, а их реальное применение затягивается на годы. Остается надеяться, что реформы, проводимые после реорганизации структур, отвечающих за вопросы имущества в Азербайджане, затронут и этот очень важный аспект деятельности рынка. В конце концов, решение этих проблем может серьезно повысить привлекательность рынка недвижимости Азербайджана не только для местных граждан, но и иностранных инвесторов.

Эксперт  Гулу Нуриев