Рынок недвижимости: нефтезависимость, цены - ВИДЕОРЕПОРТАЖ

Ежемесячно меняющиеся тенденции на бакинском рынке недвижимости становятся предметом бурных дискуссий среди экономистов и рядовых граждан. 

Report изучил влияние январских процессов на столичном рынке недвижимости на стоимость жилых и нежилых объектов, а также  баланс спроса и предложения на рынке.

Генеральный директор консалтинговой компании MBA Нусрет Ибрагимов сообщил Report, что в январе ситуация на рынке недвижимости, в целом, была стабильна:

"По сравнению с декабрем цены выросли на 0,94%, а в сравнении с аналогичным периодом минувшего года показатель роста составил 3,46%. В операциях по купле-продаже в январе 2020 года по сравнению с январем прошлого года наблюдалось снижение примерно на 23%. В текущем году часть граждан обзавелась жильем, предложенным Госагентством жилищного строительства. Это были, преимущественно, малообеспеченные или молодые семьи. Оставшаяся часть малообеспеченных семей воспользовалась проектом аренды жилья, инициированного Ипотечным и кредитно-гарантийным фондом. В результате наблюдалось снижение численности контингента, формирующего портфель спроса на открытом рынке. Последние четыре года этот контингент состоит преимущественно из малообеспеченных семей и отчасти семей со средним достатком. Таким образом, почти 75% всего портфеля формируют малообеспеченные семьи. А поскольку одна часть из них обзавелась льготными квартирами, а другая воспользовалась проектом аренды жилья, портфель спроса на открытом рынке снизился, упала активность на рынке. 

Средняя цена на квадратный метр за месяц составила на вторичном рынке жилья 1 654 маната. Рост цен за месяц был эквивалентен 1,14%, а в годовом исчислении - 1,72%. Средняя цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке составила 1 341 манат. Цены выросли за месяц на 7,49%, а за год - на 1,68%. В последние месяцы наблюдаются структурные изменения в портфеле предложений. То есть доля недорогого жилья на рынке постепенно уменьшается, а доля дорогого жилья возрастает. Все это приводит к скачкообразному росту средней стоимости.

Гендиректор консалтинговой компании MBA Нусрет Ибрагимов:

"Общая ценовая тенденция на рынке пока склонна к повышению."

Нусрат Ибрагимов

Генеральный директор консалтинговой и оценочной компании MBA

В январе средняя цена сотки на земельном рынке составила 21 729 манатов. За месяц цены снизились на 3,35%, а в годовом выражении - на 0,06%. Средняя цена за квадратный метр на рынке коммерческих объектов составила 2 808 манатов. За месяц наблюдался рост цен на 5,42%, а в годовом исчислении - на 10,87%. Средняя стоимость квартиры на рынке аренды жилья составила 601 манат. За месяц был зафиксирован рост цен на 5,62%, а в годовом выражении - на 14,35%. Средняя цена одного квадратного метра на рынке аренды объектов составила 15,64 маната. За месяц цены снизились на 5,15%, а за год выросли на 4,08%. Средняя цена одного квадратного метра в частных домах составила 448 манатов. За месяц наблюдался рост цен на 2,52%, за год - на 1,39%. Цены на дачные дома за месяц снизились на 6,96%, а за год выросли на 8,01%. 

Падение и рост вызваны структурными изменениями. Общая ценовая тенденция на рынке пока склонна к повышению. Роста цен с неизменной структурой не было. А с переменной структурой рост цен за год составил 3,46%, что примерно соответствует уровню инфляции. Если брать по административным районам, то самый высокий рост цен на вторичном рынке жилья наблюдался в Сураханском районе, а наибольшее понижение цен произошло в Гарадагском районе, составив соответственно 9,52% и 3,05%".

Эксперт отметил, что за последние годы участие иностранных инвесторов на рынке недвижимости значительно сократилось:

"С 2015 года мы наблюдаем значительное снижение участия иностранных инвесторов на рынке недвижимости. Этот показатель можно сказать на нулевом уровне. Порой на рынке встречаются иностранные граждане, да и те этнические азербайджанцы - наши соотечественники, проживающие за рубежом и вкладывающие часть своих сбережений в этот рынок. Стоит отметить, что в 2014, 2015 и 2016 годах наблюдались совершенно противоположные тенденции. Так, эти лица продавали свое имущество в стране и на вырученные деньги решали свои финансовые проблемы в России, Украине и других странах. Но за последние два года ситуация изменилась".

Н.Ибрагимов также коснулся вопроса зависимости цен на рынке недвижимости от процессов на нефтяных биржах.

"События в нефтяном секторе больше влияли на наш рынок в предшествовавшие годы. С 2003 года мы постоянно наблюдали это влияние. Рост цен на нефтяных биржах сказывался на рынке по прошествии 3-5 месяцев, а снижение - по прошествии 6-8 месяцев. Так, например, в 1988 году, когда наблюдался обвал цен на "черном рынке", нефть тоже торговалась по низким ценам.

В 1998 году цены на недвижимость упали вдвое по сравнению с 1996 годом, соответственно наблюдалось и падение цен на нефть. Процессы, протекавшие на мировом финансовом рынке в 2007 году, повлияли на нефтяные биржи, и цены у нас снизились почти на 30%. В марте 2014 года нефтяные биржи охватили иные тенденции, что отразилось на рынке с начала 2015 года. В манатном эквиваленте цены снизились на 15-18%, а в долларовом - еще больше. То есть существует косвенная зависимость между ценами на нефть и стоимостью недвижимости. Эта зависимость по-разному проявлялась в различные годы и находила отражение в форматах экономической активности. 

Если увязать баррель с квадратным метром, то до 2010 года на 24-26 баррелей можно было купить один квадратный метр жилья. С 2015 года эта цифра упала до 18 баррелей, а в некоторые месяцы аж до 15-16 баррелей. Это наглядно свидетельствует о снижении с течением времени зависимости рыночной стоимости одного квадратного метра жилья от нефти", - подчеркнул Н.Ибрагимов.