Bakıda obyektlərin satış və icarəsi neçəyədir?

Daşınmaz əmlaka investisiya edənlərin üz tutduğu seqmentlərdən biri də kommersiya obyektləridir. Gəlirinə gəlir qatmaq istəyənlər obyekt alır, tikdirib icarəyə verir, aldığı və ya kirayələdiyi obyektdə biznes qurub pul qazanır. Bəs Bakıda kommersiya obyektlərinin satış və kirayəsi neçəyədir?

“Report” bu mövzu ilə bağlı məlumatları ölkədəki qiymətləndirmə şirkətlərindən birinin rəhbəri olan Vüsal Məstəliyevdən alıb.

Ən rentabelli obyektlər Nizami küçəsindədir

V. Məstəliyev bildirib ki, hazırda Bakıda üç əsas yerdə qeyri-yaşayış sahəsini rahat icarəyə vermək olur: "Bunlardan birincisi “Tarqovı” adlanan ərazi, yəni indiki Nizami küçəsidir. Burda obyektin bir kvadrat metrinə görə satış qiyməti 5-10 min manatdır. “Tarqovı”nın mərkəzində 500 kvadratlıq qeyri-yaşayış sahəsini 20-25 min manata icarəyə vermək olur. Obyekti qiymətləndirəndə gəlir yanaşması ilə qiymətləndiririk. 500 kvadrat metrlik obyekt 25 min manata icarəyə verilirsə, gəlir yanaşması ilə onun satış qiyməti 6 milyon manat olacaq. Amma hazırda qeyri-yaşayış sahəsinin satış və kirayə qiyməti bu həddə deyil.

İdeal bazar şəraitində obyektin qiymətini həm gəlir, həm də xərc yanaşması ilə hesablayanda eyni qiymət alınmalıdır. Azərbaycanda belə bir şərait olmadığına görə, içində bütün avadanlıqları ilə birlikdə belə bir obyekt qiymətləndirmədə 6 milyon manata olacaq, amma real bazar dəyəri ilə bu obyektə heç kim 6 milyon manat verməz. Müəyyən xərcləri çıxdıqdan sonra bu obyektin real dəyəri 4-5 milyon manat olur”.

Nərimanovda bir kvadrat metrin qiyməti 6-7 min manatdır

V. Məstəliyev qeyd edib ki, ikinci önəmli ərazi “Nəriman Nərimanov” metrosunun ətrafıdır: “Bura Bakının ikinci “Tarqovı”sı deyilir. Bu ərazidə ayrıca qeyri-yaşayış sahəsi nadir halda satılır. Satılan obyektlərin demək olar hamısı 5 mərtəbəli binaların birinci mərtəbəsində yerləşir. Ağa Nemətulla küçəsi Nərimanov rayonunda obyektlərin ən bahalı olduğu küçədir. “Nərimanov” metrosundan çıxan kimi 5 mərtəbəli binalar var. Onların birinci mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsinin bir kvadrat metri 6-7 min manata satılır.

Mənzil kimi ucuz olur, obyekt kimi baha

Müsahibimizin sözlərinə görə, yaşayış binalarının aşağı mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi mənzildən baha olur: “Məsələn iki otaqlı “Xruşovka”nın qeyri-yaşayış sahəsi kimi kirayə qiyməti 600 manatdırsa, satış qiyməti təqribən 144 min manat olur. Amma bu əmlak ev kimi satılsa, qiyməti 100 min manat olacaq. Çünki onu kommersiya obyekti etmək üçün 20-25 min manat xərc çəkilməlidir. Belə olan halda isə qiymət 30-40 % qalxır. Yasamalda əmlakın bir kvadrat metri mənzil kimi 1 400 manatadırsa, qeyri-yaşayış sahəsi kimi 2 400 manatdır. Burda söhbət ərazisi böyük olan əmlaklardan getmir. Böyük əmlak var ki, mənzil qiymətinə satılır”.

”Memar Əcəmi”də bir kvadrat metr obyekt 4-5 min manatadır

V. Məstəliyev bildirib ki, obyekt satışına görə üçüncü sırada “Memar Əcəmi” metrosunun ətrafı gəlir. Orda bir otaqlı qeyri-yaşayış sahəsinin bir kvadrat metrinin kirayə qiyməti 500-600 manatdır. Bir kvadrat metrin satış qiyməti isə minimum 2 min maksimum 4-5 min manatdır. Bu da obyektin yerindən asılıdır. Görürsən ki, 4 kvadrat metrlik mağaza 2 min manata icarəyə verilir. Çünki gediş-gəliş yolunun üstündə yerləşir. Belə obyektin satış qiyməti təqribən 250-300 min manat olur”.

Ofis kimi icarəyə verilən obyektlər daha çoxdur

V. Məstəliyev obyektlərin çoxunun binaların altında olduğunu vurğulayıb: “Hazırda ayrıca ərazidə yerləşən obyekt çox azdır. Obyektlərin çoxu beş mərtəbəli və ya yeni tikili binaların altındadır. Binaların altında olmayanlar isə daha bahadır. “Əhmədli”, “Xalqlar Dostluğu” metroları ətrafında belə iki mərtəbəli və hər şəraiti olan obyekt 1,8-2 milyon manata olar. Bunun da orta hesabla bir kvadrat metrinin qiyməti 1 600 manata düşür.

Bir də biznes mərkəzlərində ofislər var ki, təqribən bir kvadrat metri 10-15 manatdan icarəyə verilir. Məsələn, Əhməd Rəcəbli küçəsində biznes mərkəzi var ki, əvvəl hotel kimi istifadə olunurdu, indi birinci və ya ikinci mərtəbələri restorandır, qalan mərtəbələrdəki əraziləri isə ofis kimi icarəyə verilib. Hazırda obyekti ofis kimi icarələməyə tələbat restoran və mağaza üçün icarəyə götürməkdən daha çoxdur.

"Plaza"larda mərtəbəyə görə qiymət dəyişir. Birinci mərtəbədə ofislərin bir kvadrat metri 30-35 manata, ikinci mərtəbədə 25-30 manata icarəyə verilir. "Plaza"larda obyekt satışı yoxdur. Onlardakı obyektlərin hamısı kirayəyə verilir”.

“Yasamal rayonunda, “İçərişəhər” metrosu ətrafında 60 min manatdan ucuz iki otaqlı qeyri-yaşayış sahəsi yoxdur. “Elmlər Akademiyası” metrosu ətrafında 2 otaqlı bütün avadanlıqları ilə birlikdə obyektin bir kvadratı 600-700 manatadırsa, “Əhmədli”, “Xalqlar Dostluğu” metroları ətrafında bundan 100-150 manat ucuz olur”, - deyə qiymətləndirici əlavə edib.

Qeyd edək ki, Azərbaycanda kommersiya obyektləri əsasən gəlir yanaşması ilə qiymətləndirilir. Bölgələrdə, paytaxtın kənar ərazilərində fəaliyyətsiz şəkildə olan və həmin ərazidə başqa alternativi olmayan zavod, fabrik kimi iri müəssisələrin qiymətləndirilməsi xərc yanaşması əsasında aparılır. Paytaxtda fəaliyyətsiz halda olan obyektlərin qiymətləndirilməsində isə müqayisəli yanaşmadan istifadə edilir.