Mənzil Tikinti Kooperativlərində kommunal xərclər necə müəyyənləşdirilməlidir? - ARAŞDIRMA

Bakı. 14 yanvar. REPORT.AZ/ Azərbaycanda yeni inşa edilmiş binalarda yaşayan insanların Mənzil Tikinti Kooperativləri (MTK) tərəfindən mütəmadi olaraq istehlakçı hüququları pozulur. Adətən, tam təhvil verilməyən binalarda sayğaclaşma aparılmadığından sakinlər kommunal xərclərini əvvəlcədən müəyyən edilmiş formada ödəyirlər. Belə formalarda mənzil pulu sahə (kvadratmetr), adam və ya otaq sayına əsasən hesablanır. Nəticədə yeni tikililərdə yaşayan insanlar tez-tez MTK komendantlarının özbaşınalığı ilə üzləşirlər. Məsələn, MTK komendantları qanunu kobud şəkildə pozaraq borclu vətəndaşa görə borcu olmayanları da işıq, qaz və su təchizatından mərhum edirlər. Bəs qanunvericiliyin tələblərinə görə istehlakçılar hansı hüquqlara malikdir? Hüquqları pozulan istehlakçılar belə hallarla üzləşdikləri zaman nə etməlidir? Bu kimi vəziyyətlər Azərbaycanda qanunla necə tənzimlənir? 

"Hər bir istehlakçının kommunal xidmətlərin təchizatının dayandırılmasına görə məhkəməyə müraciət etmək hüququ var"

Hüquqşünas Xalid Ağaliyev "Report"a açıqlamasında deyib ki, Mənzil Məcəlləsi mənzil fondunun idarə olunmasında mütərəqqi idarəetmə üsullarının tətbiqində əsas hüquqi bazadır: “MTK-larda ev sahibləri payçılar sayılırlar, yəni həmin binalardan ev alanların müqavilələri alqı-satqı müqaviləsi kimi bağlanmamalıdır. Bu prosesin həyata keçirilməsi qanunvericiliyə ziddir. Yeni tikilməkdə olan bina ilə bağlı alqı-satqı müqaviləsi bağlana bilməz. Yəni daşınmaz əmlak dövlət qeydiyyatından keçməyənədək alqı-satqı müqaviləsinin predmeti ola bilməz. Bu səbəbdən MTK-larla bağlanan müqavilələr evin alqı-satqısı ilə bağlı deyil, payın alqı-satqısı üzrə olmalıdır. Belə olan təqdirdə isə bina ilə bağlı verilən qərarlar tərəflərin, yəni sakinlərin hamısının razılığı ilə baş tutmalıdır. Bəs kommunal xidmətlərin MTK-lar tərəfindən dayandırılmasına qanunlar nə deyir? “Su təchizatı haqqında”, “Qaz təchizatı haqqında”, “Elektroenergetika haqqında” qanunlarda su, qaz, elektrik enerjisindən istifadə haqlarını ödəməyən istehlakçıya kommunal xidmətlərin dayandırılmaması, borcunu vaxtında ödəyən istehlakçıların hüquqlarının pozulması ilə nəticələnməməsi aydın şəkildə qeyd olunub. Yəni bir istehlakçının borcuna görə digər istehlakçıları bu xidmətlərdən məhrum etmək olmaz, bu, qanunu pozmaq deməkdir. Eyni zamanda hər üç qanunda vurğulanır ki, istehlakçılara su, qaz, elektrik enerjisinin verilməsinin dayandırılması yalnız fərdi qaydada həyata keçirilməlidir”.

Onun sözlərinə görə, bir nəfərin borcuna görə digərlərinin kommunal xidmətlərdən məhrum edilməsi Nazirlər Kabinetinin sudan, qazdan, elektrik enerjisindən istifadə ilə bağlı qaydalarına da ziddir: “Nazirlər Kabinetinin sudan, qazdan, elektrik enerjisindən istifadə ilə bağlı qaydalarında hesabın istehlakçıya təqdim edildikdən sonra bir ay müddətinə tam ödənilməsi göstərilib. Yalnız bundan sonra su, qaz və ya elektrik enerjisinin verilişini dayandırmaq olar. Qanun pozuntusu ilə üzləşmiş vətəndaşlar onların su, qaz və ya elektrik enerjisinin başqalarının borcuna görə dayandırılmasının inzibati xəta olduğunu bilməlidirlər. Buna məruz qalan hər bir istehlakçının məhkəməyə müraciət etmək hüququ var”.

Mənzil mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinin saxlanılması haqqını ödəməlidirlər"

İqtisadiyyat Nazirliyindən “Report”a bildirilib ki, mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində mülkiyyətçi ilə idarəedici arasında münasibətlər bu sahədə mövcud qanunvericilik çərçivəsində, o cümlədən Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq tənzimlənir: “Belə ki, mənzil mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinin saxlanılması haqqını ödəməlidirlər. Bu xərclərə binadaxili və həyətyanı işıqlandırma, lift təmiri, məişət tullantılarının daşınması, bina və həyətin təmizliyi, mühafizə, işçilərin maaşı və s. xidmətlər daxildir. Qanunvericiliyə uyğun olaraq çoxmənzilli binaların idarəediciləri bina sakinlərindən bu haqqın ödənilməsini tələb edə bilərlər. Bina sakinlərinin ödəniş etmədiyi və ya ümumiyyətlə, ödənişdən imtina etdiyi hallarda idarəedici məhkəməyə müraciət edə bilər. İşıq, qaz, su kommunal xidmətləri isə abonentlə təchizatçı müəssisə arasında tənzimlənir və bu xidmətləri qanunvericiliklə müəyyən olunan hallarda yalnız təchizatçı müəssisə dayandıra bilər”. 

"Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə uyğun olaraq çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı əsasında həyata keçirilir: “Məcəlləyə əsasən, mənzil fondunun idarə edilməsi ilə bağlı üç metod (bilavasitə özləri tərəfindən idarəedilmə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti yaratmaqla idarəetmə və idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə) var. Bunlardan beynəlxalq təcrübədə ən geniş tətbiq olunanı və səmərəli hesab ediləni Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyətləridir. Hazırda nazirlik binalarda yeni idarəetmə metodlarının tətbiqi, eləcə də MMMC-lərin yaradılmasının dəstəklənməsi, vətəndaşların bu sahədə hüquq və vəzifələri ilə bağlı maarifləndirmə tədbirləri həyata keçirir. Çoxmənzilli binalarda yeni idarəetmə üsullarının tətbiqi ilə əlaqədar görülən işlər nəticəsində indiyədək Bakı şəhərində və Abşeron rayonunda 40-dək MMMC dövlət qeydiyyatına alınıb”, - nazirlikdən vurğulanıb.

"MTK-ların bir-iki nəfərə görə digərlərini kommunal xidmətdən məhrum etməyə ixtiyarı yoxdur"

Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov vurğulayıb ki, yeni inşa edilən bina İstismar Qəbul Komissiyasına təhvil verilmədiyi halda orada yaşamaq qəti qadağandır: “Buna qanun da yol vermir. İlk qanun pozuntusu buradan başlayır. Qanun pozuntularının zəncirvari halqası olur. Əlbətdə bir qanun pozuntusu olan yerdə digərləri də qaçılmaz olur. Belə olan halda da yeni tikilən binalarda yaşayan bina sakinləri MTK-ların müəyyən etdiyi komendantların özbaşınalığı ilə qarşılaşırlar. MTK-ların “ev pulu”nu ödəməyən bir və ya iki bina sakininə görə digərlərini hər hansı bir kommunal xidmətdən məhrum etməyə ixtiyarı yoxdur. Bu cür qanunsuzluqlardan yeganə çıxış yolu bina sakinlərinin məhkəməyə müraciət etməsidir. Hər hansı bir yeni tikilən binada yaşayan ölkə vətəndaşı qanunsuz olaraq kommunal xidmətdən mərhum edilə bilməz. Binaları elektrik, qaz və su təchizatı ilə üçüncü tərəf olaraq MTK-lar deyil, başqa müəssisələr təmin edir. Heç bir halda hüquqi cəhətdən komendantların özbaşına bina sakinlərini şəxs və cəm halında ödənişini həyata keçirdiyi kommunal xidmətlərin istifadəsinə qadağa qoymağa səlahiyyəti çatmır”. 

“Qanunda birmənalı olaraq yazılıb ki, tikilən binalar İstismar Qəbul Komissiyasına təhvil verilməlidir, sonra mənzillərə çıxarış alınmalıdır, 6 ay müddətində Mənzil Mükiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyəti yaradılmalı (MMMC) və Ədliyyə Nazirliyindən qeydiyyatdan keçməlidir. Daha sonra yaradılan cəmiyyət binanın idarə etmə strukturunu, yığılan “ev pulu”nun miqdarını və qanunla müəyyən edilən digər məsələləri formalaşdırmalıdır. Bu proseslərin heç biri həyata keçirilmədiyi üçün vətəndaşlar hər addımbaşı qanun pozuntusu ilə üzləşirlər. Bir sözlə, MTK komendantları “bulanıq suda balıq tuturlar”, - o əlavə edib.

"ƏMDK istismara təhvil-təslim prosesi olmadığından yeni tikililərdə sənədləşmə işini apara bilmir"

Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin (ƏMDK) sədr müavini Rafiq Cəlilov qeyd edib ki, Mənzil Tikinti Kooperativlərində (MTK) əsas problem yeni tikilən binaların İstismar Qəbul Komissiyasına qəbul olunmamasıdır: “ƏMDK istismara tam təhvil-təslim prosesi olmadığından həmin binalarda mənzillərin sənədləşmə işini apara bilmir. Komitə bina istismara qəbul olunanda yerində gedib sənədləşmə işini aparır”.

Qaninvericilikdə kommunal xidmətlərin dayandırılmasına görə cərimələr nəzərdə tutulub

İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 279-cu maddəsinə görə, qaz, elektrik və ya istilik enerjisi xətlərini qanunsuz olaraq kəsmək, istehlakçıya yazılı bildiriş göndərmədən qazın, elektrik və ya istilik enerjisinin verilməsini dayandırmaq olmaz. Məhkəmə buna yol verən fiziki şəxsləri 200 manatdan 400 manatadək, vəzifəli şəxsləri 1000 manatdan 1500 manatadək, hüquqi şəxsləri isə 2500 manatdan 3500 manatadək cərimələyə bilər.