Azərbaycanda evi necə almaq olar?

Azərbaycanda mənzil problemi həm SSRİ dövründə, həm də müstəqillik dövründə aktual olub. Ötən əsrin 90-cı illərində ölkə vətəndaşları bu problemi əsasən xaricdə, əsasən Rusiyada qazandıqları pullar hesabına həll edirdilər və evi yalnız nağd ala bilirdilər. 2000-ci ildən sonra isə vəziyyət dəyişməyə başladı. Mənzilə sahib olmaq üçün həm dövlətin, həm də özəl sektorun müxtəlif mexanizmləri ortaya çıxdı. İndi ev almaq üçün mənzilin dəyərini tam ödəmək lazım deyil. 20-30 % ilkin ödənişin olması kifayət edir. Qalan məbləği isə 5 ildən 30 ilə qədər ödəmək mümkündür.

Dövlət xətti ilə ipoteka krediti

Azərbaycanda ev almaq üçün ən sərfəli mexanizm dövlət xətti ilə ipoteka kreditidir. Bu növ kreditlər ölkədə 2006-cı ildən verilir və bu günə qədər dövlət 35,6 min mənzilin alınmasına 1,9 milyard manatdan çox borc verib. İpoteka kreditləri adi və sosial olmaqla 2 cür verilir. Onların fərqi maksimal məbləğində, müdətində və illik faiz dərəcəsindədir. Yəni, əhalinin güzəştli təbəqəsinə maksimum 100 min manat, güzəştsiz təbəqəsinə maksimum 150 min manat kredit ayrılır. Maksimal müddət müvafiq olaraq 30 il və 25 il, illik faizin yuxarı həddi isə müvafiq olaraq 4 % və 8 %-dir. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunda deyirlər ki, MDB ölkələri ilə müqayisədə Azərbaycanda vətəndaşlar üçün ən əlverişli ipoteka krediti şərtləri tətbiq olunur. Məsələn, Rusiyada ipoteka kreditlərinin illik faiz dərəcəsi 6 %-dən , Qazaxıstanda isə 13 %-dən başlayır.

Dövlət xətti ilə ipoteka kreditlərindən söz düşmüşkən, bu kreditlərin sosial növü həm də Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin (MİDA) satdığı və "Sosial ev" kimi tanınan mənzilləri almaq üçün verilir. Belə mənzillərin adi mənzillərdən fərqi qiymətinin 5-10 % aşağı olmasındadır.

Bankların öz vəsaitləri ilə ipoteka krediti

Azərbaycanda dövlətin ipoteka krediti mexanizminin uğurlu olduğundan ölkədəki kommersiya bankları öz vəsaitləri hesabına da ipoteka krediti verməyə maraq göstərirlər. Amma bu məhsul 26 bankdan cəmi 5-də mövcuddur və onun illik faiz dərəcəsi dövlət ipotekası ilə müqayisədə nisbətən yüksəkdir - 9-15 % arasında dəyişir. Kommersiya şərtləri ilə ipoteka kreditlərininin maksimal məbləği də yüksəkdir və bəzi banklarda bir neçə yüz min manata qədər verilir. Maksimal müddət isə 25 ilə qədər ola bilər.

Tikinti şirkətlərinin daxili kreditləri

Azərbaycanda mənzil almaq üçün bankdan ipoteka krediti götürməmək də olar. Belə ki, ölkədəki tikinti şirkətləri mənzillərinə müştəri tapmaq üçün daxili kredit mexanizmi tətbiq edirlər. Bu növ kreditlər orta hesabla illik 10 %-lə, maksimum 20 il müddətinə verilir. Məbləğə isə adətən məhdudiyyət olmur.

Kirayə mənzil

Azərbaycanda evə sahib olmaq üçün dövlətin daha bir mexanizmi isə kirayə mənzildir. Belə ki, İpotela və Kredit Zəmanət Fondunun balansında olan mənzillərdə 24 il kirayə qalmaq, sonda isə həmin evlərə sahib olmaq mümkündür. Bu zaman mənzilin yekun dəyərinin 4 %-i (1 illik kirayə haqqı) bəri başdan ödənilməlidir. İpoteka kreditlərindən fərqli olaraq burada vətəndaş yalnız Fondun təklif etdiyi mənzillər arasında seçim edə bilir, yəni istədiyi evdə kirayə qalmaqla onun sahibi olmaq imkanı yoxdur. Bundan başqa, həmin mənzil yalnız kirayə müddəti başa çatdıqdan sonra kirayəçinin mülkiyyətinə keçir, yəni dərhal adına çıxarış verilmir. 

"Mexanizmlərin imkanları məhduddur"

İqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənov deyir ki, Azərbaycanda mənzil almaq üçün tətbiq olunan mexanizmlərin imkanları genişləndirilməlidir: "Hələ 2016-cı ildə hökumət bəyan edirdi ki, il ərzində ölkədə 30 min yeni mənzilə tələb yaranır. Müstəqil qiymətləndirmələrə görə isə, bu tələb daha böyükdür. Belə ki, ölkədə hər il qurulan ailələrin 70-80 %-nin mənzil problemi var. Bunun üzərinə urbanizasiya və daxili miqrasiyanın təsriləri altında yaranan tələbi də gəlsək rəqəm 60 minin üzərinə çıxır. Fond isə indiyə qədər 36 minə yaxın ipoteka krediti verib.

Digər vacib məsələ ilkin ödənişlə bağlıdır. Hal-hazırda ipoteka kreditləşməsinə dair qaydalara əsasən, ilkin ödənişə tələbin minimum həddi ipoteka kreditlərində 15 %, güzəştli ipoteka kreditlərində isə 10 % müəyyən olunub. Bundan banklar istifadə edərək həm adi, həm də güzəştli ipoteka kreditləri üzrə mənzilin dəyərinin minimum 30 %-i qədər ilkin ödəniş tələb edir. Daha az ilkin ödəniş tələb edənlər isə bunu dövlət zəmanəti ilə edirlər. Burada "maksimum" ifadəsinin saxlamaq şərti ilə ilkin ödənişlər üzrə faizləri 15-20 % həddində korrektə etmək olardı.

Bundan başqa, 2005-2014-cü illərdə ipoteka kreditlərinin illik faiz dərəcəsi cəlbedici görünə bilərdi. O zaman daşınmaz əmlakın qiyməti sürətlə artırdı. Bu dollarla ifadədə belə idi. Nəticədə mənzil üçün 10-12 % ödədiyiniz əlavə vəsait əmlakın qiymətinin artım tempi ilə müqayisədə daha aşağı olurdu. İndi vəziyyət fərqlidir. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artım tempi aşağıdır, bəzi hallarda isə ucuzlaşma müşahidə olunur. Bunu nəzərə alaraq faizlərin aşağı salınması kreditlərin cəlbediciliyini artıracaq vacib amildir".

"Kirayə mənzil mexanizminin təkmilləşməsi yaxşı olardı"

R.Həsənov Azərbaycanda kirayə mənzil mexanizminin də uğurlu olmaması qənaətindədir: O hesab edir ki, kirayəyə verilən mənzillər çox bahadır. "Bunu mənzillərin ilkin bazardan əldə olunması ilə izah edirlər. Bəs həmin mənzilləri təkrar bazardan bir qədər ucuz almaq mümkün deyilmi? Bundan başqa, vətəndaşın mənzil seçmək hüququ belə yoxdur. Bu istiqamətdə bir sıra dəyişikliklər həyata keçirilməlidir. İlk növbədə mənzil alan onu seçmək hüququna malik olmalı, ipotekada olduğu kimi mənzili gedib özü tapmalıdır. Fond isə sadəcə onun parametrlərini müəyyən etməlidir. Mənzilin yerini seçməklə şəxs həm də öz yol nəqliyyat və digər xərclərini optimallaşdıra bilər. Həmin vəsaiti kirayə üzrə aylıq ödənişə yönəltməklə maliyyə yükünü xeyli azalda bilər. Eyni zamanda mərkəzdən kənarda olmaq şərti ilə kirayə verilən mənzilin sahəsi 100 kvadrat metri keçməməlidir”.

"Mövcud mexanizmlər uğurludur"

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev isə əksinə, mənzil almaq üçün mövcud mexanizmlərin uğurlu olması qənaətindədir. O, xüsusilə kirayə mənzil mexanizminin əlində pulu az olanlar üçün münasib olduğunu düşünür: “Azərbaycanda evlərin qiyməti kifayət qədər yüksəkdir, odur ki, hər kəs nağd ödəniş edib ev ala bilmir. Hətta əlindəki pulla ilkin ödəniş edib, ipoteka krediti ilə ev ala bilməyənlər də var. Özəl sektor isə 40-50 % ilkin ödəniş tələb edir, sonra isə ayda bir neçə min manat ödəmək lazım gəlir. Məhz buna görə orta gəlirli insanlar üçün kirayə mənzil mexanizmi evə sahib olmaq üçün ən yaxşı vasitədir.

Kirayəyə təklif olunan mənzillərin qiymətlərinə baxsaq görərik ki, satışda olan yeni mənzillərin qiymətləri ilə müqayisədə 20 % aşağıdır. Özü də İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu 2013-cü ildən sonra tikilmiş binalardakı mənzilləri balansına daxil edib. Üstəlik mənzillər tam təmirli olduğu üçün, ən azı 10 il təmir etmədən rahat yaşamaq  olar. Mənzillərə mülkiyyət hüququ verilir və ən əsası onlar sığortalanır. Layihənin sosial xarakterli olmasına dəlalət edən digər məqam ondan ibarətdir ki, il ərzində daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımına baxmayaq keçən il təklif olunan mənzil üçün müəyyən olunan qiymətlər bu il də dəyişməz qalır. Qeyd olunanların nəticəsidir ki, mexanizm işə düşəndən cəmi bir il ərzində onun vasitəsilə 1 000 ailənin mənzil problemi həll olunub".