Azərbaycanın əmlak bazarında yeni mərhələ: Sənədsiz evlərin qiyməti niyə düşür?

Son vaxtlar Azərbaycanda əmlak bazarında diqqətçəkən dəyişikliklər müşahidə olunur. Yeni tikilən həyət evlərinin qiymətləri nəzərəçarpacaq dərəcədə (20 %) aşağı düşüb. Səbəb sənəd çatışmazlığıdır: çıxarışı (kupça) olmayan evlər qaz, işıq və su kimi əsas kommunal xidmətlərin təminatında ciddi çətinliklərlə üzləşir. Bu da insanları sənədli mənzillərə, xüsusilə çoxmənzilli binalara üstünlük verməyə vadar edir.

“Report” əmlak bazarındakı bu dəyişikliklərin səbəblərini və gələcək perspektivlərini araşdırıb.

Sənədsiz evlərin qiymətinin düşməsinin səbəbləri

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri, əmlak bazarı üzrə iqtisadçı ekspert Vüqar Oruc bildirib ki, 2023-cü ildə qəbul edilən "Elektroenergetika haqqında" qanun sənədsiz olan yeni tikililərə kommunal xidmətlərin göstərilməsini qadağan edib: “Bu cür evlərdə su, qaz və elektrik enerjisi təmin edilmir. Bu da həmin obyektləri yaşayış üçün əlverişsiz edir”.

Söhbət kommunal şəbəkələrinə qoşulacaq sənədsiz tikililərdən gedir. Buna baxmayaraq, ekspertin sözlərinə görə, ümumiyytələ sənədsiz evlərin qiymətləri gələcəkdə daha da aşağı düşəcək, çünki bu obyektlərin hüquqi təminatı yoxdur. “Alıcılar üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri tərəfindən verilən çıxarışla təmin olunmuş əmlak daha cəlbedicidir, çünki yalnız bu sənədlər əmlak üzərində hüquqi təminatı təmin edir. Bu səbəbdən vətəndaşlar bu məsələyə ciddi yanaşmalıdırlar”.

Elektron əmlak

Mövcud problemləri həll etmək və əmlak bazarını daha şəffaf etmək məqsədilə İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və Ədliyyə Nazirliyi Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı İnformasiya Sistemini istifadəyə verməyə hazırlaşır. Bu sistem, mülkiyyət hüquqlarının qorunması və əmlak idarəçiliyinin təkmilləşdirilməsi məqsədilə müasir texnologiyalardan istifadə etməklə hazırlanır.

Yeni platforma vətəndaşlara daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların (alqı-satqı, icarə, mülkiyyətin qeydiyyatı) daha rahat və şəffaf şəkildə həyata keçirilməsini təmin edəcək. Əmlak idarəetmə sistemi vasitəsilə vətəndaşlar daşınmaz əmlaklarına dair bütün hüquqi sənədləri elektron formada əldə edə və idarə edə biləcəklər. Bu isə mülkiyyətin hüquqi statusunun dəqiq müəyyənləşdirilməsi və alqı-satqı proseslərinin sürətləndirilməsi üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edir.

Sistem daxilində elektron reyestr, mülkiyyət qeydiyyat modulu, əmlakın hüquqi vəziyyəti barədə məlumatların axtarışı, əmlak sahibləri üçün fərdi kabinet və onlayn ödəniş kimi xidmətlər təqdim ediləcək. Bundan əlavə, sistemdə məlumatların təhlükəsizliyi və məxfiliyi təmin ediləcək, bütün əməliyyatlar blokçeyn texnologiyası ilə qorunacaq.

“Bürokratik maneələrin azalması ilə əmlak bazarının inkişafı daha da sürətlənəcək”, - deyə ekspert vurğulayıb. Eyni zamanda, dövlətin vergitutma və əmlak idarəçiliyi sahəsində gəlirlərinin artması gözlənilir.

Əmlak bazarında qiymət artımı

V. Oruc bildirir ki, 2024-cü ilin sonuna sənədli obyektlərin qiymətlərində 13-15 % artım gözlənilir. İnşaat materiallarının bahalaşması və işçi qüvvəsinin qiymətinin yüksəlməsi bu artımı sürətləndirən əsas amillərdir.

Bundan əlavə, gələn il yeni inşa ediləcək çoxmənzilli binalarda və yaşayış komplekslərində qiymət artımı 15-17 %, təkrar mənzil bazarında isə 10-13 % artım proqnozlaşdırılır. Xüsusilə Bakı şəhərinin mərkəzi rayonlarında (Nərimanov, Səbail, Nəsimi və Xətai) bu proses daha sürətli olacaq.

Adətən sənədsiz evlərin qiyməti sənədli evlərə nisbətən 10-15 % daha ucuzdu. Lakin, mütəxəssislərin fikrincə, gələcəkdə sənədsiz evlərə olan tələbatın kəskin şəkildə azalması gözlənilir.

"İşğaldan azad olunmuş ərazilərdə isə daşınmaz əmlaka maraq artacaq. Bərpa işlərinin sürətli davamı və turizmin inkişafı bu bölgələrdə əmlak bazarının dirçəlməsinə yol açacaq”, - deyə ekspert əlavə edib.

V. Orucun sözlərinə görə, Azərbaycanda sənədsiz evlərin sayı 1 milyona yaxındır: "Bakıda və Abşeron rayonunda 500 minədək çıxarışsız ev mövcuddur. Qalanı isə bölgələrin payına düşür. Bu rəqəmlər ölkədə əmlak bazarının geniş həcmdə qeyri-rəsmi sahələri əhatə etdiyini göstərir".

Xarici təcrübə

Xarici təcrübə göstərir ki, sənədsiz evlərin leqallaşdırılması əmlak bazarının inkişafını sürətləndirir və dövlət büdcəsinə əlavə gəlirlər gətirir. Bu cür islahatlar bazarın şəffaflığını artırır, vətəndaşlara hüquqi təminatlar verir və dövlətin vergi bazasını genişləndirir. Türkiyə və Gürcüstan qonşu ölkələr olaraq bu sahədə uğurlu islahat nümunələri təqdim edir və onların təcrübəsi əmlak bazarının inkişafında diqqətəlayiq rol oynayır.

Məsələn, Türkiyədə 2018-ci ildə qəbul edilən “İmar Barışı” qanunu ilə 31 dekabr 2017-ci il tarixinədək inşa olunmuş sənədsiz tikililər rəsmi çıxarışlar (“Yapı Kayıt Belgesi”) alaraq leqallaşdırılıb. Bu proqram çərçivəsində 7 milyondan çox sənədsiz ev rəsmi qeydiyyata düşüb və kommunal xidmətlərə çıxış əldə edib. Bunun nəticəsində dövlət büdcəsinə vergi daxilolmaları artıb, vətəndaşlar hüquqi təhlükəsizlik əldə edib, əmlak bazarında şəffaflıq təmin olunub.

Gürcüstanın təcrübəsi də diqqətəlayiqdir. 2024-cü ilin yanvarın 1-dən tətbiq olunan tikinti amnistiyası fərdi torpaq sahələrində yerləşən qanunsuz tikililəri leqallaşdırmağı hədəfləyir. Bu islahat təxminən 1 milyon nəfəri əhatə edir və minlərlə evi rəsmi qeydiyyata alaraq bir sıra imkanları təmin edib. Belə ki, əmlak sahibləri kommunal xidmətlərdən istifadə hüququ qazanıb, hüquqi münasibətlər möhkəmlənib, əmlak bazarı daha sistemli hala gətirilib.

Hər iki ölkənin təcrübəsi göstərir ki, əmlak bazarında qanunsuz tikililərin leqallaşdırılması həm iqtisadi, həm də sosial baxımdan müsbət nəticələrə gətirib çıxarır. Bu uğurlar Azərbaycanda da əmlak bazarının inkişafı üçün faydalı təcrübə ola bilər.