​Проблема "денежных сборов" в столичных новостройках - РАССЛЕДОВАНИЕ

Баку. 21 июля. REPORT.AZ/ Часто возникают недовольства, связанные с неправильным использованием Жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) в новостройках средств, собираемых с владельцев квартир за коммунальные услуги. 

Таким образом, собираемые с каждой квартиры 10-35 манатов (сумма может быть более высокой) не только вызывают у некоторых сомнение, но и становятся причиной недовольства. 

Жители принадлежащего "Şərur MTK" (ЖСК "Шарур") многоэтажного здания на улице Дадаша Буньядзаде, 175 в жилом массиве "Ени Ясамал" в Ясамальской районе сообщили, что ежемесячно кроме платы на газ, воду и электричество, они дополнительно выплачивают коменданту 35-39 манатов. Отмечается, что эта сумма предусматривается для ремонта лифтов, уборки здания и пр. 

Взамен на выплаченную сумму не выдается никаких квитанций или же документов. 

Когда жильцы требуют квитанцию, им выдают написанную от руки бумагу. 

"На собранные деньги производится мелкий ремонт лифтов, меняют лампочки в блоках, однако никто не следит за чистотой здания и двора, площадки на этажах и двор в грязи. Что же касается ремонта двора, он никак не закончится. Во дворе не создано нормальных условий ни для детей, ни для взрослых", - заявляют жильцы. 

Таким образом, жильцы считают, что услуги, оказываемые им взамен на выплачиваемую сумму, не на должном уровне. То есть, уровень оказываемых услуг не соответствует выплачиваемой сумме.

Жителям принадлежащего ЖСК "Айтадж" ("Aytac MTK") здания по улице Насими, 32А в Низаминском районе за каждую комнату приходится платить по 10 манатов. Жильцы жалуются на проблему, связанную с лифтом. 

"В каждом блоке двухблочного здания установлено по два лифта. Хотя они и новые, но часто портятся. Иногда лифт застревает между этажами, что также становится причиной серьезного недовольства", - жалуются жильцы. 

Они отмечают, что на ремонт лифта с них требовали дополнительные деньги, однако они отказались платить. 

Хотя уполномоченный представитель ЖСК по указанному зданию не захотел делать заявлений в СМИ, жильцы отметили, что деньги с них собирают для здания, а требующим чек выдают написанные от руки квитанции. 

В уставе каждого ЖСК эти платежи указываются как выплаты на содержание, эксплуатацию и ремонт. 

То есть, сбор финансов для этих услуг может считаться законным, однако каждый ЖСК устанавливает сумму самостоятельно. В эти услуги могут входить ремонт лифта, уборка здания и двора, зарплата охраны и пр. Что же касается выдаваемых жильцам квитанций, в интервью Report юристы сказали, что им могут выдаваться приобретенные из министерства налогов пронумерованные квитанции. Затем в министерство представляют соответствующие налоги и отчет, связанный с оплатой. 

С учетом того, что ЖСК выдают жильцам написанные от руки квитанции, указанная там сумма может не совпадать с указанными в отчете цифрами. В целом, процесс определения собранных с жильцов средств напрямую связан с ЖСК, и при покупке квартир граждан должны информировать об этом. 

Report собрал комментарии юристов в связи с данным и другими касающимися ЖСК вопросами.

- В чем состоит выход в случае невыполнения ЖСК своих обязательств?

По мнению юристов, в случае не полного выполнения ЖСК возложенных на них обязательств, жители могут обратиться в суд. В случае доказательства претензий жильцов, они могут созвать внеочередное совещание и сотрудничать с другой компанией, которая может справиться с этой работой. Кроме того, придя к обоюдному согласию, пайщики могут аннулировать соглашение с ЖСК в судебном порядке и взять на себя процесс управления. 

Подобные случаи довольно часто встречаются в мировой практике и практике соседних стран: из числа жильцов выбирают одного истца, который осуществляет процесс управления, то есть контролирует сбор денег, ремонтные работы и пр. 

Сумму собранных средств могут определить сами жильцы. Эти деньги должны погашать все услуги и ни одна из сторон не может брать с этого прибыль. 

- Каков принцип заключения контрактов с ЖСК и в какой форме должны заключаться эти контракты?

- В ЖСК владельцы квартир считаются пайщиками, то есть контракты с жильцами этих зданий не должны заключаться как контракты купли-продажи, это противоречит закону. 

Контракт купли-продажи в строящемся здании не может заключаться, так как новая недвижимость не может быть предметом купли-продажи до тех пор, пока не пройдет госрегистрацию. По этой причине, заключаемые с ЖСК контракты должны быть не по купле-продаже квартир, а по купле-продаже доли. 

В этом случае решения касательно здания должны приниматься с согласия всех жильцов. Юристы отмечают, что в стране встречаются случаи заключения данных контрактов и как контракты по купле-продаже, и как договор-заказ. Изменения в данный контракт возможны лишь при обоюдном согласии.

- Как производится коммунальный платеж и по каким критериям он определяется?

- В коммунальных платежах также преобладает иной подход. Зачастую, в не полностью готовых зданиях не производится установка счетчиков, и жильцы выплачивают коммунальные платежи в ранее установленном порядке. В частности, подсчеты ведутся по общему квадрату, на каждого человека, или иже по количеству комнат. 

Опыт показывает, что многие ЖСК сами определяют эту сумму. Однако, в любом случае, в выдаваемых гражданам квитанциях необходимо четко указывать сумму. Это важно как с точки зрения правильной выплаты налогов, так и для ликвидации случаев изымания с жильцов дополнительных средств. 

Оформление квитанций также должно соответствовать стандартам - должны быть представлены квитанции, на которых указаны ИНН и название компании. 

В квитанциях также указывается назначение платежа. Однако опыт показывает, что зачастую гражданам выдаются квитанции, написанные от руки. В качестве примера могут послужить квитанции, выдаваемые жильцам со стороны ЖКС "Айтадж" и ЖКС "Шарур".