Соответствуют ли цены на жилье в Азербайджане реалиям?

В Азербайджане существует разрыв между стоимостью квартир и ценами на их аренду. В мировой практике затраты на покупку квартиры можно окупить путем сдачи ее в аренду примерно в течение 10 лет. То есть годовая доходность объекта составляет около 10%. В Азербайджане этот показатель равен примерно 6%.

К примеру, сдав 2-комнатную квартиру в Баку, купленную за 100 тыс. манатов, можно заработать 500 манатов в месяц и 6 000 манатов в год. Принимая во внимание, что доход от размещения депозита в банке в 2 раза больше, человек, имеющий на руках 100 тыс. манатов, не будет инвестировать в имущество. Ему выгоднее открыть депозит и получать процентный доход в размере 1 000 манатов в месяц (12 000 манатов в год).

Отсюда напрашивается вывод: либо цены на недвижимость в Азербайджане искусственно завышены, либо цены на аренду в стране очень низкие.

Report поинтересовался мнением экспертов по рынку недвижимости о данной проблеме.

Директор компании "MBA Consulting Group" Нусрат Ибрагимов говорит, что разрыв между стоимостью жилья и ценами на аренду связан с тем, что у большинства арендаторов низкие доходы, то есть они не могут позволить себе слишком много расходов на аренду: "В Азербайджане жилье арендуют, в основном, люди с низкими доходами, то есть малоимущие. Они стараются арендовать дешевое жилье. А за рубежом ситуация несколько иная. Даже состоятельные люди предпочитают аренду покупке дома. Им удобнее жить недалеко от места работы, а собственный дом хотят иметь уже ближе к пенсии. Поэтому стоимость аренды за рубежом высока и в некоторой степени сопоставима с ценами на недвижимость".

Вместе с тем, по его словам, цены на жилье в Азербайджане не соответствуют реалиям, и крупные игроки первичного рынка недвижимости вмешиваются в процессы на рынке, воздействуя на рост цен на вторичном рынке: "То есть крупные игроки могут диктовать цены. Поэтому у нас нарушается баланс между ценой продажи и ценой аренды. Это факт".

Исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов также признает несоответствие цен продажи и аренды, отмечая, что в последнее время проблема усугубилась под влиянием пандемии коронавируса: "Если до пандемии аренда двухкомнатной квартиры стоила 450 манатов, то сейчас такую же квартиру можно снять за 350 манатов".

С другой стороны, по его словам, цены на рынке недвижимости также искусственно завышены, и в этом вопросе ключевую роль играет отсутствие сильной конкуренции между местными строительными компаниями: "Если сформируется сильная конкуренция, цены на непроданные компаниями квартиры постепенно упадут, что опять же приведет к удешевлению на рынке жилья, и, таким образом, разрыв между стоимостью продаж и ценами на аренду нивелируется. Исправить ситуацию поможет формирование лучших условий для строительного сектора. Кредиты для них должны быть дешевыми и доступными. Чем больше предложений смогут дать компании, тем ниже будут цены. Таким образом, деньги, вложенные в покупку жилья, окупятся не через 15-20, а через 10-12 лет".