Какие перемены грядут на рынке аренды коммерческих объектов? - МНЕНИЕ

Одним из активных сегментов рынка недвижимости является рынок нежилых или коммерческих объектов. 

Зачастую офисы, кафе, рестораны и магазины в Баку принадлежат ни тем, кто осуществляет экономическую деятельность, а арендаторам. В то же время за последние годы в столице построены торговые центры и бизнес-центры, в которых магазины и офисы сдаются в аренду за определенную плату. Подобные центры формируют сегмент рынка нежилых помещений.  

Report изучил колебания цен на аренду нежилых объектов в столице, динамика и причины изменения цен, а также проблемы на рынке нежилых объектов. Генеральный директор консалтинговой компании "MBA" Нусрат Ибрагимов сообщил Report, что в октябре цены на аренду нежилых помещений в столице подскочили на 1,69%:

Генеральный директор консалтинговой компании "MBA" Нусрат Ибрагимов:

"На протяжении нескольких лет на рынке нежилых помещений падают цены".

Нусрат Ибрагимов

Генеральный директор консалтинговой и оценочной компании MBA

"По сравнению с соответствующим периодом прошлого года цены на аренду нежилых помещений снизились на 2,49%. С начала осени обычно наблюдается рост цен на аренду нежилых помещений. Поэтому в октябре наблюдался сезонный рост цен на нежилые объекты. Несмотря на это, вот уже несколько лет цены на рынке, в целом, падают.

Если группировать объекты по их функциональному назначению, то в октябре арендная плата на торговые объекты возросла на 1,77%, а на пустые помещения - на 6,42%, аренда объектов, предусмотренные для сферы услуг, подешевела на 0,9%, а объектов офисного типа - подорожала на 0,49%”.

Директор Экспертного центра "Недвижимость" Рамиль Османлы назвал фантастической арендную плату на некоторые объекты в столице: "Коммерческие объекты - это помещения под офисы, а также объекты, предусмотренные для сфер торговли, услуг, промышленности и т.д. За последние несколько лет спрос на торговые объекты вырос. В столице приступили к активной коммерческой деятельности объекты, пустовавшие годами, в связи с чем наблюдается рост ликвидности этих объектов и повышение арендной платы на них. О повышении арендной платы на коммерческие объекты говорят, в частности, показатели последних двух лет. Так, стоимость торговых объектов в октябре по сравнению с началом года возросла на 12,3%.

А все потому, что с одной стороны, растет ликвидность этих объектов, а с другой - спрос на торговые площади. Наблюдается серьезный спрос на объекты с доходностью около 0,5% и выше. Значительно сократилось время между сроками выставления на продажу этих объектов и их покупки. В отношении помещений под офисы наблюдается иная ситуация. Так, за последние годы в результате строительства в столице бизнес-центров и в связи с этим роста конкуренции на данном сегменте, наблюдается снижение стоимости арендной платы.

Директор Экспертного центра "Эмлак" Рамиль Османлы:

"В столице есть такие улицы, которые именуют "второй Торговой".

Рамиль Османлы

Эксперт по недвижимости

Показатель активности на рынке аренды торговых объектов меняется от центра столицы к периферии. Разумеется, в центре активность выше. Но, если отталкиваться от показателя ликвидности, то на периферии имеются участки с более высокой доходностью. Примером могут служить микрорайоны в Насиминском районе, окрестности станций метро "Ахмедлы", "Ази Асланов", "Хатаи" в Хатаинском районе, а в Бинагадинском районе можно отметить территории в поселке М.Э.Расулзаде, в Низаминском районе это участки, прилегающие к станции метро "Нефтчиляр". В столице есть такие улицы, которые именуют "второй Торговой". На этих территориях спрос на торговые объекты высокий, предложение ограничено, а арендная плата просто фантастическая.

Эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев отметил частую смену арендаторов некоторых объектов: "В Баку очень много коммерческих объектов, и их количество не соответствует численности населения. Некоторые из этих объектов закрыты или часто арендаторы сменяют друг друга. Причины тому различны. Подобные объекты строятся у обочин дорог и подчас не имеют парковки, а всем известно, что Бакинское транспортное агентство штрафует водителей, припарковавших свои автомобили у дорог.

Эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев:

"Не желая обесценивания своих объектов, владельцы назначают высокую арендную плату".

Эльнур Фарзалиев

Эксперт по недвижимости

Клиент вынужденно припарковывается у дороги и в результате штрафуется, что отбивает желание впредь посещать этот объект. В итоге предприниматель теряет клиента. Более половины объектов в Баку располагаются под старыми жилыми домами, рядом с которыми отсутствуют автостоянки. 

Другая причина заключается в том, что не желая обесценивания своих объектов, владельцы назначают высокую арендную плату. К примеру, стоимость объекта составляет 500 тыс. манатов. Исходя из этого, владелец назначает арендную плату в размере 0,5% от этой стоимости. В этом случае арендная плата составит 2 500 манатов, а у арендаторов нет возможности столько платить. Если владелец объекта назначит арендную плату в размере 1 000 манатов, то значит стоимость его объекта упадет до 200 тысяч манатов, что не выгодно владельцу. Поэтому, не желая обесценивания своих объектов, владельцы назначают высокую арендную плату. Вот почему сегодня довольно трудно подыскать хороший объект по приемлемой цене. Думаю, что рост числа объектов после ввода в эксплуатацию ряда строящихся в настоящее время зданий приведет к серьезному снижению арендной платы".

"На центральных улицах столицы арендная плата за 1 кв.м. варьируется от 30 до 100-150 манатов. А, скажем, в Масазыре аренда объекта, который оценивается в центре в 10 000 манатов, обойдется в 500 манатов", - добавил эксперт.

Директор оценочной компании Property Парвиз Гулами тоже считает, что арендная плата на объекты меняется в зависимости от их местонахождения и предназначения.

Директор оценочной компании Property Парвиз Гулами:

"Изменения стоимости объекта зависит от его месторасположения и предназначения".

Pərviz Qulami

Директор оценочной компании Property Парвиз Гулами:

"Снижение или рост арендной платы на объекты в первую очередь, зависит от месторасположения и предназначения объекта. Так, арендная плата объектов на улицах, прилегающих к станции метро “28 мая” и "Низами", где всегда очень оживленно, не падает. И это связано с тем, что в кафе, ресторанах, магазинах одежды и прочих объектах, расположенных на вышеназванных территориях, всегда многолюдно. В результате между арендаторами и арендодателем не возникает проблем по арендной плате. Однако на более отдаленных территориях арендаторы объектов, скажем по продаже стройматериалов, могут потребовать у владельца объекта снижения арендной платы в связи с сезонным сокращением объема продаж. Понижение арендной платы возможно в зависимости от месторасположения и предназначения нежилых объектов. Арендная плата на некоторые объекты вообще не снижается".